Die Sache mit dem Bauland

Jeder darf mit seinem Eigentum machen, was er will! Liberale reagieren da normalerweise allergisch, wenn diesem Grundsatz irgendwo nur im Ansatz widersprochen wird. Ein Thema blenden dann aber viele Verfechter der Freiheit fast komplett aus – obwohl es mit krassen Einschränkungen verbunden ist: Das Baurecht.

In Deutschland ist es erst einmal grundsätzlich nicht erlaubt, einfach irgendwo das Bauen anzufangen. Selbst wenn der Grund dir gehört und in einem ausgewiesenen Baugebiet liegt, ist es immer noch der Verwaltung und dem Gemeinde- bzw. Stadtrat vorbehalten, darüber zu entscheiden, was du damit machen darfst. Alle größeren Bauwerke müssen erst einmal beantragt und genehmigt werden, bevor es überhaupt losgehen kann. Der Staat – und auch viele Gemeinden mit ihren Bebauungsplänen – haben dafür strenge und teils penible Beschränkungen vorgesehen.

Wie hoch deine Mauer werden darf, regelt der Gemeinderat

So kommt es zum Beispiel regelmäßig vor, dass ich im Gemeinderat darüber beschließen muss, ob eine Mauer ausnahmsweise ein paar Zentimeter höher sein kann oder ob ein Hausdach etwas flacher werden darf als im Bebauungsplan vorgeschrieben. Weiter geht es mit der Genehmigung von Carports, die nicht genau im dafür vorgeschriebenen Baufenster liegen, und mit der Frage, ob aus einem Fenster auch eine Dachgaube werden darf. Es ist schon manchmal sehr kleinteilig, was der Staat sich hier alles zu regeln anmaßt. Zwar lassen sich aus der Freiheit der anderen Betroffenen durchaus viele Gründe für baurechtliche Regelungen ableiten, aber mich wundert es dennoch, wie wenig unter Liberalen darüber gesprochen wird – gemessen daran, wie ausgiebig wir über das Tanzverbot an stillen Tagen oder das Aufhängen von Kreuzen in Schulen und Kindergärten schimpfen.

Grundstücke als Bauland „vergolden“?

Am deutlichsten wird die einschränkende Wirkung des Baurechts bei der Frage, wo überhaupt erst einmal gebaut werden darf. Schaut man sich zum Beispiel die Bodenrichtwerte für meine Gemeinde Effeltrich (Stand 31.12.2014) an, sieht man gewaltige Unterschiede:

Landwirtschaftliche Nutzflächen haben einen Wert von 3,25 €, Bauerwartungsland, das vielleicht in paar Jahren bebaut werden darf, hat einen in erster Linie spekulationsbedingten Preis von 97,50 € und Wohnbauflächen kommen letztlich auf ganze 195 € pro Quadratmeter – obwohl auch diese noch den strengen Regelungen von Bebauungsplänen unterliegen.

Schon das grundsätzliche Baurecht wird also als teures Privileg gesehen, um das einige heftig kämpfen müssen.

Mit der 60-fachen Wertsteigerung sind natürlich im Falle des Verkaufs höhere Steuern und beim Behalten nicht zu missachtende Erschließungsbeiträge verbunden, aber trotzdem bleibt die rein planungsrechtliche Änderung der alles überragende Wertsteigerungsfaktor.

Wie soll liberale Kommunalpolitik damit umgehen?

Hier besteht ein großer Anreiz für Beeinflussung und Vorteilsnahme in der Kommunalpolitik. Mit einer Entscheidung in die eine oder andere Richtung können bei entsprechender Grundstücksgröße hunderttausende Euro dazugewonnen werden.

Es ist gerade aus liberaler Sicht eine sehr spannende Frage, wie man nun politisch mit dieser Thematik umgehen sollte. Zum einen gilt es ja, Freiheitseinschränkungen grundsätzlich zu reduzieren und auch den Betroffenen den Gewinn daraus nicht zu neiden. Zum anderen ist es aber unfair, wenn wenige Menschen in den Genuss staatlicher Privilegierung kommen, ohne für die Vorteile überhaupt etwas geleistet haben zu müssen.

Ich für meinen Teil sehe nur einen halbwegs gangbaren Ausweg aus dem Dilemma: Es muss eine Art Marktmechanismus geschaffen werden, der möglichst offen und fair funktioniert. Da der Preis aber nicht der einzige Entscheidungsfaktor bei der Baulandausweisung bleibt, ist das gar nicht so einfach.

Als bislang fairste Umsetzung dieses Gedankens sehe ich daher grundsätzlich folgendes Vorgehen :

  1. Die Gemeinde verkündet Bauland ausweisen zu wollen und ruft alle interessierten Grundeigentümer dazu auf, einen Preis für ihr Grundstück anzubieten.
  2. Daraufhin kauft die Gemeinde dort den benötigten Grund zum sich so ergebenden Wettbewerbspreis dort auf, wo es sich am meisten lohnt – unter objektiver Berücksichtigung aller wichtigen Faktoren (hierzu sollte man Machbarkeitsstudien anfertigen).
  3. Anschließend wird das Baurecht geschaffen, der Grund erschlossen und wieder zum neuen höheren Marktpreis verkauft. Dann kann gebaut werden.

Auf diesem Weg bekommen all diejenigen, die dringend bauen bzw. verkaufen möchten, auch am ehesten zum Zuge. Reine Planungsgewinne bleiben aber zu einem größeren Anteil bei der Gemeinde und kommen somit denjenigen zugute, die nicht von der Baulandausweisung direkt profitieren konnten. Soweit meine Meinung in der Theorie.

Von der Theorie zur Praxis – was mich aktuell umtreibt

Nun zur Praxis. Dort spielen dann zum Beispiel viele rechtliche Aspekte eine Rolle, etwa was die Grunderwerbssteuer betrifft oder die Frage, ob nicht ein Umlegungsverfahren bessere Ergebnisse verspricht. Das alles zu bewerten und umzusetzen steht aktuell konkret in unserer Gemeinde an. Schon letztes Jahr habe ich mich im Gemeinderat dafür eingesetzt, dass wir nicht nur zu einem, sondern zu drei möglichen Baugebieten gleichzeitig je eine Machbarkeitsstudie beauftragen. Das hat den Vorteil, dass am Ende zwischen den verschiedenen Möglichkeiten ausgewählt werden kann.

In diesem Zuge wurde in den letzten Monaten untersucht, wie die Erschließung eines Gebiets aussehen könnte (Straßen, Kanalanbindung, Hochwasserschutz, …). Zusätzlich führte man Gespräche mit den betroffenen Grundstückseigentümern über deren Verkaufsbereitschaft.

Bald steht nun die finale Präsentation der Ergebnisse an – und damit auch die Entscheidung, wie es weitergehen soll. Ich bin auf die Debatte im Gemeinderat darüber sehr gespannt, da einiges auf dem Spiel steht. Doch worauf kommt es nun bei der Bewertung der verschiedenen Optionen am meisten an? Wie kann ein fairer Beschluss aussehen? Ist es wichtiger, dass keiner unverdient viel Gewinn einstreicht oder geht vor, dass sich die Gemeinde schnell weiterentwickeln kann? Welche Faktoren machen ein gutes Baugebiet aus? Was passt zu unserem Ort? Wie kann man trotz vieler Interessenskonflikte eine möglichst objektive Entscheidung sicherstellen?

Diese und weitere Fragen gehen mir gerade durch den Kopf und ich sage es mal ganz frei heraus: Für jede Meinung oder Anregung dazu bin ich offen und dankbar. Also halte Dich nicht zurück und schreib mir, was Du über die Sache mit dem Bauland denkst!

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